21财经:224亿溅起的深圳楼市浪花

奇谈君 2019-06-3011:50:39 评论 165

21财经:224亿溅起的深圳楼市浪花

在全国的土地市场中,深圳用地稀缺,开发商“苦土地久矣”。多年来,无数开发商站在“围城”之外,徘徊许久而不得入。

6月24日,深圳暴雨,一场大规模的土地拍卖照常上演,全部是住宅用地。

众多开发商来不及思索这一行为背后的深意,已然纷纷上缴保证金,互组联合体,进入备战模式。

从央企、国企到民营大房企、行业黑马,几乎能叫得上名字的开发商都出现在竞买名单中,光保证金就收了数百亿。

最后的结果也超出市场预期,五幅宅地的可售楼面地价,有三幅都超过了之前的区域最高价。

政府卖地收钱建人才房、房企补仓卡位、资本伺机逐利,二手房业主坐地涨价……,收金224亿后,这场被称为“史诗级”的土拍,正在悄悄改变深圳楼市的预期。

开发商和二手房业主是最受益的群体。有业内人士乐观表示,深圳房价的下跌通道已被“彻底堵死”。

各怀心思

24日的土拍现场,近40家开发商挤满了交易大厅,央企国企、本地龙头、外来“过江龙”,都摩拳擦掌跃跃欲试,他们对于深圳土地的渴求由来已久。

根据出让文件,本次土拍采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。“可以预料到现场竞拍会很‘惨烈’。”在竞拍前夜,第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿断言。

在众多开发商中,央企中海可谓准备充足。内部人士透露,公司事先对所有地块都进行了调研和测算,并预缴了保证金。

大本营位于深圳的中海地产,曾是福田CBD的拓荒者,但近年来中海在深圳却面临无房可卖的窘境。“再不拿地,中海在深圳就要无米下锅了。”接近中海的人士说。

24日下午15时23分,中海一头扎入竞拍最激烈的龙华地块。在竞地价环节,华侨城和金茂紧咬,中海只是观望;进入竞人才房环节,华润报出1.82万平,现场有人鼓掌,等候多时的中海突然举牌,以1.88万平击退华润,与龙光正面交锋。

龙光是深圳土地市场著名的“地王制造者”,此前曾多次拿下深圳区域地王,此次也是志在必得。“28号2.2万平(中海)、19号2.22万平(龙光)、28号2.24万平、19号2.26万平。”双方激战几个回合,可售楼面地价已飙至6.7万元/平方米,面对龙光的决绝,中海惜败。

拍卖至此时,五幅地块中的两块已落入他人之手,留给中海的机会不多了。中海转而将重点放在光明地块上。竞人才房环节报至1万平时,只剩中海与华润继续较量超12回合,最终,中海如愿拿下本次面积最大地块,总价54亿。

相比本地房企,外来房企则是抱着战略卡位的心态。来自广州的越秀地产迫切寻求一张深圳入场券,交了至少四幅地块的保证金。在竞拍一开始,就对宝安尖岗山表现出十分强烈的意图。

最终,经过32轮竞价,越秀以可售楼面价6.3万/平拿下,正式杀入深圳。

闽系房企力高集团也想在深圳扩大版图,它选择了本地龙头佳兆业组成联合体,参与了一幅地块的争夺,但未能如愿。

令人意外的是,金融机构也参与了竞拍。平安不动产旗下公司以最高限价24.71亿+配建40900平方米买入坪山地块,可售楼面价2.22万/平。

记者注意到,房企四巨头的万科、碧桂园在本次土拍中并没有高调举牌,恒大、融创甚至没有参与。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“四巨头并不是不看好这些土地,而是他们觉得地价太高,性价比太低了。”

推地背后

土拍已经过去了几天,但在亲身参与了竞拍的程白(化名)心中,那场大战的硝烟似乎还未散去。

静下心来,他才能深入去分析这场土拍背后的一些东西。“政府推地是为了增加供应,商品房、人才房的压力都很大。”他认为。

去年6月,深圳出台被称为“二次房改”的住房改革方案,文件指出,2018年至2035年,深圳市要新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

“深圳土地供应长期严重匮乏,其短缺程度堪称全国第一。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称。

去年12月19日,深圳曾推出一宗住宅用地,因拿地条件过于严苛,导致流拍,此后就一直没有新地供应;而市场寄予很大期待的城市更新,进展非常缓慢。

长此以往,不仅造成市场上商品住宅奇缺,人才房更“无处安放”。宋丁认为,这次一次性放出五宗地,清晰地反映了政府在供给侧强化土地供应的决心。

21世纪经济报道记者统计,本次土拍可提供约70万平方米的住宅;其中,人才房配建面积占比由初始的13.55%增至22.99%,净增65100平方米至252040平方米。

下半年,按照深圳市政府的部署,还将分批供应住宅用地,稳定市场预期。业内预计,类似于此次大规模的土拍还会出现。

供应之外,一向被认为财政充裕的深圳,在中美贸易战等新形势和环境下,面临的财政压力加大,比以往更加审慎地考量财政收支,也是本轮大规模推地的动力。

宋丁指出,之所以赶在六月底快结束的时候推出大量土地,就和深圳目前经济发展形势严峻、财政未雨绸缪有关。

年初,深圳财政局局长汤暑葵公开表示,政府2019年要“带头过紧日子”,压减三公、会议费支出等;今年以来,深圳已叫停了40多亿的“鲜花谷”、30多亿的深南大道改造等项目。

虽然多年来深圳并不像很多城市那样依赖“土地财政”,但卖地带来的财政收入增加是显而易见的。本次拍地后,一共带来了223.84亿的财政收入,占深圳市今年本级财政支出计划的逾10%。

预期改变?

内外环境的变化推动了深圳市政府的推地之举,而最高兴的莫过于开发商了,不管拿地还是没拿到的,似乎都是受益者。

本次土拍出现了两个新高位。以龙华为例,龙光拿下的楼面地价为6.7万元/平方米,业内戏称,龙华金茂地王要“解套了”。

2016年,电建金茂联合体以楼面价5.68万元/平方米竞得龙华商住用地,刷新区域单价纪录;但拿地近两年,金茂府迟迟开不了盘。

按楼面价算,龙光新地王比金茂高出1万元/平方米,给金茂府的定价带来极大的信心。

据记者了解,目前金茂府样板房还没有开放,价格也没有确定,预计八月推出。

而越秀拿下的宝安尖岗山宗地,可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔。

2015年12月,泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米,另一宗楼面价约7.99万元/平方米,刷新全国单价土地记录。

三年多过去了,泰禾一直未能开盘。目前一宗地正在建设中,营销中心待完善,另一块地则处于荒置状态。本次土拍后,泰禾似乎迎来了转机。

“按照以往的经验,凡是土地拍卖价格高的地方,周边的项目价格都很坚挺,甚至上扬。”宋丁认为,新拍土地价格对周边房价有明显的支撑作用。

谨慎者正在变得更多。深圳一位大型开发商高管指出,地价到房价的传导效应,已不像楼市上升期那么明显。过去高价拿地企业是否能解套,要看市场对于房价的接受度,而非看土地成本。在目前的市场环境下,光明房价4万多、龙华6-7万,在售的老地王也不敢大幅提价。

而对于新拍下的房企来说,在配建那么多人才房的条件下,拿地的开发商恐怕也没想怎么赚钱,有多少利润,“竞拍中间为什么那么多人停手,就是账算不过来,”这位高管透露。

吴睿更提醒,开发商需认识到限价政策依然存在,高价拍地后政府限价,依然有解不了套的风险。

不过,整体而言,本次拍出的地价对深圳楼市的心理影响仍然很大。宋丁指出,部分地块楼面价基本上接近周边的房价,“面粉贵过面包”又出现了,这会对市场、对开发商的心理有很大影响。

拍地前,龙华房价三年未涨甚至阴跌,二手房长期徘徊在6万多/平方米;光明是这两年才火起来的新片区,房价基本在4万左右/平方米。

高价土地价格给了房价上涨预期,“即使因为限价涨不了,房价下跌的通道也被彻底堵死”,甚至有业内观点认为,龙华、光明房价或就此被改写。

21世纪经济报道记者注意到,拍地后,深圳有极少数新盘立刻表示要重新定价,地块周边的一些二手房业主,也跑到中介门店更改挂牌价。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,在当前的市场环境下,业主并没有太大的定价权和话语权,“高价地块周边的新房开发商、二手业主,信心当然会变强,但光自己有信心是不足够的,要买家也有信心才行”。

何倩茹称,暂时没有看到二手房大幅涨价的现象。

对于新拿的地块,中原地产首席分析师张大伟认为,部分房企在豪赌限价政策放宽,心态过于乐观。按照这些土地的拿地价格,在当前限价政策下,这些房企很难盈利,入市压力非常大。

谁是大赢家?

6月24日的史诗级土拍,让人们不免追问,深圳怎么了?为什么突然大规模出让土地?

原因当然有很多,土地出让金补充财政也是正当之举。毕竟,2018年深圳减税降负1418亿,占全国比重接近11%,今年还要继续减;而且,深圳推出针对特需人才执行15%低税率,这些都需要广泛开源。

与此同时,深圳经济正承受巨大的增长压力。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,去年中美贸易战以来,美国连续提升对中国出口美国数千种商品的进口关税,同时连续对中国的高科技企业实施打压,其中对深圳著名的高科技企业中兴、华为、大疆的打压最为突出。

去年,深圳全年的经济增长从预先预测的8.5%下降到实际的7.6%,今年一季度的经济增长只有7.5%。

此时,深圳有动力用拍地以及由此带来的房地产市场的稳定,来对冲宏观经济的下滑趋势。

此外,在土地短缺的深圳,要完成“二次房改”方案里的保障房、人才房供应,也是个巨大的挑战。

从本次拍卖结果看,深圳市政府首先是个不错的赢家:获得了224亿土地出让金,配建的人才房增加到了25万平米,还维持了房价的稳定。

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为,政府拿走该拿的,其“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差,全部反哺给人才住房。这是地产给实体经济输血,并且明白无误地告诉市场,我的土地出让金用在哪里了?

此外,地价使得市场认为房价有了支撑,深圳楼市得到提振,开发商和二手房业主更是满心欢喜。

然而,这5块毛毛雨式的宅地(不到70万平米建筑面积,深圳一年新房交易面积最低也有300万平米),依然难解土地稀缺之渴,也难以撼动目前深圳高企的商品房楼价水平。

2015年以来,深圳是所有城市中房价最为坚挺的一个,部分区域如南山、前海等片区,一直在上涨。

去年下半年开始,深圳楼市进入了难得的稳定期,一些区域的二手房出现了下调,部分刚需买家似乎又看到了希望。

然而这次土拍,却有可能再次燃起深圳房价上涨的火苗。毕竟光明新区的地价已与在售房价持平;龙华的地价也追上了二手房房价。

最不愿看到拍出高地价的,是刚需、普通商品房市场的买家,或者说希望深圳房价下跌的那群人。因为,不是所有人都可以享受“人才房”、“安居房”,也不是所有人都可以买得起限价的豪宅。

在深圳的住房规划中,将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4,截至目前,商品房的比例仍在60%以上。

因此,继续增加土地供应,盘活存量资源之外,如何平衡地价与房价,管理房地产价格的预期,让普通商品房市场的买家不要失去信心,是拍地后政府管理的关键所在。

深圳是一座特别欢迎年轻人的城市,其落户政策在一线城市中最为宽松;深圳也是高科技企业集中的城市,吸引了很多高端人才;同时,深圳的教育、医疗等配套落后,也特别渴望引入更多的教师、医生。

当那些初次来到深圳的年轻人,那些高科技企业引入的人才,那些从其他城市调来的老师、医生,不被高房价所吓倒,能够有信心长期在此安居立业;那时,深圳这座城市本身,才是最大的赢家。

奇谈君

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