房企物业公司分拆上市潮

奇谈君 2020-12-2522:00:48来源:财联社 评论 320

与地产开发高负债、高投入的重资产模式不同,作为“轻资产”的物业管理行业,成为近几年资本市场的宠儿。

2020年,在物业板块估值较高等因素影响下,物业公司IPO步伐明显提速。据不完全统计,截至2020年12月24日,今年在主板上市的物业公司数量已达17家,其中A股1家,H股16家,较2019年12家新上市公司数量增加5家。

今年17家已上市物业公司的路径,均为房地产开发企业将物业板块分拆后,再打包上市。据了解,还有20多家物业公司正筹备上市事宜,未来该板块将进一步扩容。

然而,由于物管企业上市密度较高,使得物业管理板块资金在短期内面临失衡风险,今年四季度物业板块股价有所回调,部分物管企业市盈率出现缩水,上市首日便破发的物业公司数量,也较往年增加不少。

有机构预计,目前物业管理行业规模已逾万亿元,2030年行业总规模或超过2.5万亿元。

东方证券研究报告指出,随着物业公司上市数量的增多,并非所有物业公司都能享受高估值。而随着竞争加剧,整个物业行业运营效率会进一步提升,行业中将诞生真正意义上的行业龙头。

“三道红线”助推物企上市

随着以轻资产模式发展的物业公司受到资本市场追捧,今年更多房企加入到将旗下物业公司分拆后再上市的队伍中来。

“2014年彩生活首登港交所,拉开了物业公司上市浪潮序幕,2018年碧桂园服务挂牌上市后,进一步推高了物业板块的热度。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2019年物业板块估值的爆发,吸引了市场不少目光。据Wind数据新城悦服务永升生活服务雅生活服务中海物业碧桂园服务,当年股价分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。

而今年物业公司赴港IPO的热度,较往年更高。2020年上市的物业公司,分别为兴业物联烨星集团锦和商业建业新生活金融街物业弘阳服务正荣服务卓越商企服务第一服务合景悠活世茂服务融创服务恒大物业华润万象生活远洋服务金科服务以及佳源服务

房企物业公司分拆上市潮

2020年前7个月,优质上市物管企业股价,延续了去年的强劲表现,其中永升生活服务、时代邻里宝龙商业的股价,均实现了涨幅翻番。

截至2020年12月16日,在港股及A股市场上市的物业管理公司已达38家,其中港股35家,A股3家。

值得关注的是,2020年在港股上市的物业公司中,有5家为龙头物管公司,分别为恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活和世茂服务,合约面积均超过1亿平方米,合约在管比均超过1.4倍,存量项目储备面积充足。

房企扎堆分拆旗下物业公司上市,背后的推动力是什么?

一家物业公司高管透露,上市给公司带来的影响相当大,“打开融资渠道、获得良好市值的同时,还有助于加速规模拓展,进一步增加客户黏性、提升服务质量。”

多位受访专家表示,利用轻资产平台募集资金,成为开发企业积极推动物业分拆上市一个重要原因。

“2019年之前,物管公司分拆上市主要是期待轻资产板块快速发展,但物业管理行业的高估值,成为引发今年物业上市潮另一关键诱因。”潘浩告诉记者,在今年融资新规影响下,一些房企将分拆物业上市视为一种去杠杆、加权益的手段。

中信证券分析师陈聪也指出,“三道红线”之下,分拆物业被当作一种改善财务的办法,无论该板块是否已经准备好独立运营,房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

“通过股权融资方式补充权益,有助于显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。”陈聪在接受记者采访时说。

虽然2020新上市物业公司的数量已远超前两年,但这股上市热潮还将延续下去。

据中指院统计数据,目前有20余家物业企业在准备上市进程中。目前,荣万家禹洲服务建发物业已提交招股书,其中建发集团分拆的建发物业预计于今年12月31日登陆港交所,而荣盛发展分拆的荣万家已在12月21日通过聆讯,有望成为2021年第一家在港股上市的物业公司。

在目前排队上市的公司中,也有首次递交招股书但未如期上市的物管企业,其中宋都服务、星盛商业已经二度递表。

记者获悉,阳光城物业龙光物业等正在筹划分拆上市事宜,富力地产拟将物业剥离出上市公司,计划通过天力物业在港交所上市。

不过,在TOP20房企中,目前万科物业龙湖智慧服务金茂物业金地物业等,暂无分拆上市计划。

市值分化背后的较量

物业公司上市的“吸金”效应,在单笔IPO融资均额上,得到充分体现。

华金证券在一份研究报告中指出,截至2020年12月11日,港股物业管理板块的市值总和已达到6232亿,板块效应进一步增强。从单笔IPO融资来看,2020年内新上市物管企业质地明显好于往年,单笔IPO平均融资额达45.5亿港元,远超2019年12.8亿港元的融资均值。

2020年共有9家物管企业集中在第四季度“敲钟”上市,第四季度物业公司IPO的融资规模,超过2020年前三季度的总和。

不过,在物业公司密集上市等因素冲击下,四季度部分物业公司股价一度出现幅度不小的回调。

据克而瑞证券统计,今年9月至11月有30家上市物业公司股价出现下跌,其中,金融街服务跌幅近40%,中奥到家、鑫苑服务、建业新生活等公司跌幅也超过30%。

此外,物业板块行情分化相当明显,物业公司上市首日股价大涨与破发并存,呈现出“冰火两重天”的局面。

在今年新上市的物管企业中,虽然有像华润万象生活上市首日涨幅超过25%的案例,但远洋服务、世茂服务、合景悠活、第一服务、佳源服务、兴业物联等企业,均在上市首日破发。

对于今年多家物管企业上市首日破发现象,潘浩指出,由于物管公司主要以地产母公司为依托开展业务,因此母公司的规模实力,将直接影响物业公司的竞争力。

在陈聪看来,股价之所以出现幅度不小的波动,是因为新股上市在增加股票供给的同时,也放大了板块一些固有的缺点。“例如行业存在关联方利益倾斜问题,部分公司毛利率失真,企业同质化程度较高,不少企业缺乏核心竞争力等。”

不过业内人士认为,尽管四季度物业板块股价有所回调,但并不影响该板块整体估值趋势。另一方面,随着行业向纵深发展以及集中度提高,企业之间的分化将加剧。

其实物业管理公司之间的较量,已悄然展开。

从市值规模角度,西南证券在一份研究报告中将目前国内的物业公司,大致分为5档。

第一档为碧桂园服务,市值超过1000亿元;第二档是恒大物业和华润万象生活,市值在500亿-800亿元之间;第三档次是融创服务、雅生活服务等市值在200亿-400亿元之间的企业;第四档为宝龙商业、中海物业等公司,市值在100亿-200亿元之间;第五档则是建业新生活等公司,市值在100亿元以下。

从营收规模上,碧桂园服务2020年上半年以63亿元的营收位居榜首,恒大物业、绿城服务、华润万象生活等公司营收在30亿-50亿元之间,剩余多数上市物管公司营收则在20亿元以下。

多位业内人士认为,未来三年是腰部物管公司赶超同行,跻身行业头部行列的关键时期。部分物业管理公司由于缺乏核心竞争力,也不具备长期成长基础,未来面临被市场边缘化的风险。

“未来物业公司的增量将主要来自第三方市场,这也将考验物管公司的外拓和并购整合能力。”兴业证券分析师宋健称。

2030年行业规模或超2.5万亿元

物业管理这一热度不断升高的行业,未来将走向何方?

“尽管2020年是物业公司集中上市、第三方市场竞争加剧的一年,但物业管理行业的规模红利,仍有相当的可持续性。”宋健告诉记者。

业内人士认为,今年在疫情影响下,物管行业体现出较高的抗周期性,叠加疫情下居家时间拉长,公众对于物业管理的消费升级需求旺盛。借助房企多元化发展的引擎,物业公司呈现出这样的走势:上半年估值一路走高,八月后震荡下行,但仍属于高热度板块。

“物业管理行业是存量+增量的发展模式,从存量来看,物管公司存量合约面积可支撑短期的规模增长。同时,社区增值服务还在发展初期,存量项目仍有渗透空间,存量项目价值可进一步提升。”宋健进一步表示。

在存量上,国内的物业管理市场已达到相当庞大的规模。

中指院数据显示,2019年中国物业管理行业在管总面积高达239亿平方米,2015年-2019年间年复合增长率为8.1%,行业规模预计已经超过万亿元的量级。

此外,物业百强企业2014年的市场份额只有19.5%,而2019年已提升至43.61%,但相比上游地产行业,物管行业集中度仍有待提高。

另据东方证券测算,物管行业到2030年的管理面积将达到约369亿平方米,基础物管物业市场规模达1.7万亿元,行业总规模超过2.5万亿元。

而政策的引导,也为物业服务企业的业务扩展提供了新的发展契机。

今年四季度以来,相关部门出台了多个与物业相关的政策。10月29日,国家发改委联合多部门发布《近期扩内需促消费的工作方案》,特别提出“推动物业服务线上线下融合发展”;12月15日,住建部等六部门发布《推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务意见》,提出以智慧物业管理服务平台为支撑,大力发展居家养老服务,提升公共服务效能等。

在潘浩看来,物业服务行业在我国尚处于提供基础服务阶段,未来在多元化服务、高溢价服务方向仍有较大上升空间。

“政策的积极支持与物业服务领域的广阔空间,也将延长物管板块的高估值周期。”潘浩在接受记者采访时说。

奇谈君

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