首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

奇谈君 2021-05-3120:11:53来源:财联社 评论 320

“从目前机构的踊跃度看,我认为这次公募REITs发行大概率会超募。”早在两周前,华南一位公募REITs基金经理就这样告诉记者。

果不其然,在首批9只公募基础设施投资基金(REITs)向公众投资者发行的今天,9只公募REITs迅速突破了认购上限,博时、富国等旗下REITs在上午10:00前便已达到公众投资者初始发售份额上限数以倍计的认购规模,几乎“秒光”。

从最终数据看,富国首创水务REIT网上认购部分单日认购规模近60亿,最终配售比或低至1.5%,创下新基金配售比例的历史新低。另外,博时招商蛇口产业园REIT网上认购部分单日募集逾90亿元,最终配售比或低于2.3%;平安广州交投广河高速公路REIT网上认购部分单日募集逾50亿元,最终配售比约为8%-9%;红土创新盐田港仓储物流REIT网上认购部分单日募集突破24亿元,最终配售比约为9%。

如此猛烈的认购姿态,让市场为之侧目。这么多的资金来源于哪?来自保险、券商等机构的资金为此次公众投资者认购助力不少。“因为额度有限,机构参与意愿强,战略投资者和网下投资者买入也是‘困难重重’,很多机构没参与上,或没有买够,就来分食公众投资者认购这块的蛋糕了。”

认购火爆

经过战略配售、网下发售,首批9只公募基础设施投资基金(REITs)终于在5月31日面向公众投资者发售。多个渠道透露,博时基金富国基金红土创新基金华安基金平安基金东吴基金中航基金等公司旗下的9只REITs产品面向公众投资者发售的份额均已实现超募。

一位券商渠道人士称,“这批REITs产品认购非常火爆,有的一上午超募两三倍,有的已超募十倍以上。”

根据基金销售渠道提供的信息,富国首创水务REIT网上认购上限为0.89亿元,该基金网上认购部分仅上午便募得逾30亿元,配售比低于3%;中航首钢生物质REIT募集上限为1.34亿元,上午网上认购部分全渠道募得约46亿元,配售比约为3%;博时招商蛇口产业园REIT募集上限2.08亿元,上午网上认购部分全渠道募集42.3亿元,配售比低于5%;

同时,华安张江光大园REIT募集上限2亿,上午网上认购部分全渠道募集约10亿;东吴苏州工业园区产业园REIT募集上限2.79亿,上午网上认购部分全渠道募集约8亿;红土创新盐田港仓储物流REIT募集上限2.21亿,上午网上认购部分全渠道募集13.8亿;浙商证券沪杭甬高速REIT募集上限1.68亿,上午网上认购部分全渠道募集2.7亿。

平安广州交投广河高速公路REIT和中金普洛斯仓储物流REIT也一早便实现超募,他们网上认购部分募集上限分别为4.56亿元、3.27亿元。

首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

而经过下午的持续发行,首批公募REITs的认购规模进一步上涨,个别产品最终配售比低于2%,突破了新基金发行的历史最低配售比例纪录。

具体来看,据渠道消息,富国首创水务REIT网上认购部分单日认购规模近60亿,最终配售比或低至1.5%,创下新基金配售比例的历史新低。

此前,该纪录由刘格菘保持。2019年12月20日,刘格菘挂帅的广发科技创新混合发售,认购上限10亿元。最终,该基金有效认购申请确认比例为3.298%。

另外,博时招商蛇口产业园REIT网上认购部分单日募集逾90亿元,最终配售比或低于2.3%;平安广州交投广河高速公路REIT网上认购部分单日募集逾50亿元,最终配售比约为8%-9%;红土创新盐田港仓储物流REIT网上认购部分单日募集突破24亿元,最终配售比约为9%。

此外,华安基金、中航基金、东吴基金、中金基金、浙商证券资管公众投资者认购首日也均有不错的成绩。“大部分配售比例都会低于10%,”前述券商渠道人士指出。

机构踊跃

“有些渠道卖到了下午4:30,大家都在卖力吆喝。”华南一位银行渠道人士透露。

如此猛烈的认购姿态,让市场为之侧目。这么多的资金来源于哪?

来自保险、券商等机构的资金为此次公众投资者认购助力不少,“因为额度有限,机构参与意愿强,战略投资者和网下投资者买入也是‘困难重重’,很多机构没参与上,或没有买够,就来分食公众投资者认购这块的蛋糕了。”

不仅如此,在机构资金的推动下,不少个人投资者也纷纷前去认购。“很多普通投资者还没有认识充分到公募REITs到底是什么东西,模模糊糊了解了个大概,一听说认购火爆,就买进来了。”前述人士说。

机构的热情早前便已现端倪。从5月24、25日的询价来看,机构投资者对首批9只公募REITs产品认购非常热情。

询价结果显示,9只公募REITs产品网下有效报价均实现超比例认购,认购倍数在3.61至15.31倍之间,远超市场预估。

当时,蛇口产园首钢绿能张江REIT盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽广州广河东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。

纷纷提前“结募”

根据公告,9只公募REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两天,有的计划卖三天,鉴于首批REITs产品公众投资者认购首日便“超募”的情形,目前博时基金、华安基金、平安基金等已纷纷发布提前结募并进行末日配比的公告。

5月31日晚间,博时基金发布公告称,博时招商蛇口产业园REIT原定募集期限为5月31日至6月1日。但由于投资者认购踊跃,该基金公众投资者募集期于5月31日结束,6月1日不再接受公众投资者的认购申请,并将对5月31日公众投资者有效认购申请采取“末日比例配售”的原则予以部分确认。

不过,该基金战略投资者和网下投资者的募集期限仍保持不变,为5月31日至6月1日。

首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

随后,红土创新基金、中航基金、华安基金、富国基金、中金基金、浙商证券资管、东吴基金等公司,也发布了旗下REITs产品提前于5月31日结募的公告。

与博时一样,这几家公司旗下公募REITs网下投资者和战略投资者募集期保持不变。

首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

首批9只公募REITs遭哄抢,最高认购超67倍

机会与风险

REITs与债券相比,REITs虽然没有固定的利息回报,但有强制分红机制,且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。

分红率比较高,是否意味着每年能有稳定的现金流?

对此,平安基金REITs有关负责人表示,REITs产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散,相关项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%,在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次,把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

另有公募人士指出,从目前9只公募REITs的募集材料来看,不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2021年现金分红率在4.1%-4.74%之间,而特许经营权REITs相对较高,在6.19%-12.4%之间。

然而,也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下(如出现基础设施大修等情况)存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况,清晰理解风险收益特征后再行购买。“这个分红率并非固定的,会根据情况而变化,要注意风险。”

REITs产品收益究竟如何?前述公募人士指出,此类产品年化收益率由两个因素决定,一是底层项目的分红情况,二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看,底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况,需要视市场情况而定。

“总体而言,根据试点基金以及底层资产回报来看,其绝对收益在股债之间。”

博时基金也指出,REITs同样存在风险,其风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面,对资产进行评估,包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段,运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突发事件等。

另据公开信息,REITs的风险等级在不同渠道认购亦存在不同。其中,场外认购的风险等级为第四等级,而券商渠道则将公募REITs的风险等级定为第三等级,对此,投资者需要了解清楚自己的风险偏好,风险偏好较低的投资者须谨慎购买。

历史上的今天
5月
31
奇谈君

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