上半年50家上市房企三道红线达标情况

奇谈君 2021-09-2523:01:19来源:地产人言 评论 477

随着8月过去,房企们的“中报季”也终于随之告一段落,而三道红线自出来以来也已然走过了一周年。

在过去的一年里,“绿黄橙红档”也成了我们用来评判房企的新标准,三道红线也成为了房企们秀肌肉的最新方式。

我们选取了50家典型上市房企,基于他们的中报数据从监管的“非受限现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率”层面统计了他们的最新三道红线情况。

上半年50家上市房企三道红线达标情况

一年过去,房企们的三道红线完成情况可谓是冰火两重天。


01 房企降档速度减缓,“剔除预收款后的资产负债率”难题

一年前三道红线刚出台时,房企们的三道红线达标情况可谓惨淡一片,那时,天风证券所统计的50家上市房企中,红档房企足有14家,而绿档房企仅有12家。

三道红线出来后的那半年里,房企们基本都在埋头平衡各项数据,终于,到去年年底,这样一份榜单已然大变了模样,绿档房企终于突破了20家,多了不少新面孔。

比如:金茂、世茂、金辉、龙光、中骏、金科、融信、宝龙……

有房企甚至是直接从原先的红档降入了绿档。

同样是半年过去,但是今年上半年绿档房企中的新面孔却只有三家:

万科、佳兆业雅居乐。其中,万科在第一季度就已经跻身绿档了。

显然房企们转绿的速度在下降了,甚至原本在绿档的一着不慎就有跌出的可能。比如,去年年底还在绿档的迪马股份就在上半年变为了黄档房企,也是目前黄档房企中唯一一个现金短债比未达标的“异类”。

虽然迪马回归绿档只是时间问题,但房企转绿艰难的态势却已经很明了了。

甚至看20家黄档房企,有17家在去年年底就已经是黄档,而困住他们降档步伐的都是同一条线——剔除预收款后的资产负债率。

这一条线是三道红线中最没有水分,也最难调节的,最考验房企的财务安全硬实力。

即便是绿档房企们,也有18家数据在68%-70%之间,仅仅刚刚合格,而这些房企想要在将来继续保持在绿档也不会太轻松。

至于那些本就踩线了的房企们想要达标就更艰难了。

从三道红线出台以来就一直都只踩了这一条红线的碧桂园也表示:争取在2023年上半年降入绿档

碧桂园距离转绿还差7%,而这7%却可能要花上两年的时间,这还是龙头房企的速度,放在其他房企身上更非易事。

所以之后房企们降档的速度也只会越来越慢,在黄档待个两三年也是常事。

也正因为深知房企的降档艰难,监管层面在正式实施三道红线对应的负债增速限制前,也先给到了房企们三年缓冲期。


02 优秀房企们的凡尔赛:不剔除预收款,资产负债率也能达标!

然而,在大部分房企还在为了剔除预收款后的资产负债率而头疼时,有的房企已经开始凡尔赛了,比如中海、华润。

他们没有直接公布剔除预收款后的资产负债率,而是直接公布了资产负债率。

尤其是中海,在财报中轻描淡写地表示:

未触及三道红线中的任意一条。

转头也公布了三个数据,却并没有完全依据三道红线公布的数据维度或说法:

资产负债率60.2%

净借贷比率33.8%

流动比率2.1倍

不知道大家有没有品味到中海的高级凡尔赛。

资产负债率60.2%!这是什么概念?

这意味就就算是不剔除预收款,中海的资产负债率也能比你剔除的要低,也依旧能维持在绿档。

直接公布资产负债率而非剔除后的数据,这是中海的底气。

甚至唯一能靠剔除预收款后的资产负债率pk过中海60.2%的资产负债率的甚至只有招商一家。

而真正按剔除预收款来算,中海更是以53.4%遥遥领先。

至于华润,虽然没中海这么夸张,但是其资产负债率也仅有70.51%,而剔除预收款后的数据是60.9%,仅次于中海、招商。

不过看看中海、华润如今已经都不到4%的融资成本,这样的低负债显然是别家羡慕不来的了。


03 央企优势显著,但部分国企仍未脱离危机档

显然,目前剔除预收款后的资产负债率对于大部分房企来说是最大难关。而从这个数据维度对比来看,央企的优势显著。

目前排在前三位、远远甩开其他房企一大截的中海、招商、华润全都是大央企,保利、金茂同样也位于第一梯队

显然,央企的三道红线达标轻松度要远高于其他房企,同时也更经得起推敲。

并且值得注意的是,这5家央企中,除了金茂,其他4家在去年三道红线初次出台时就皆已处在绿档,但金茂也是早在去年年底就快速降入绿档。

当然,别看金茂一开始踩了两条红线,最难的那条红线金茂从一开始就是达标的,降入绿档自然也就是分分钟的事。

这就是央企们的实力。

按理说,三道红线下,国企们应该和央企一样自如。但事实是,虽然已经没有红档的国企了,但依旧有不少国企在橙档苦苦挣扎,比如首开、绿地、华发。

三道红线都已经过去一年了,却还未能实现净负债率和现金短债比的双双转绿,可见这些国企们也是压力山大。

值得注意的是,7月9日,同为国企的首创因为“估值太低、融资太难”正式宣告了退市。

虽然因为首创已经退市我们并未将其统计入表中,不过,在退市前,首创也留下了最后一份业绩报,展露了其截至今年上半年的三道红线状态——同样是在橙档。

连国企都这样了,一些民企的日子可想而知。

过去的日子里,暴雷的民企比比皆是,一些房企已经完全深陷红档,原本的黄档房企蓝光也在上半年暴雷后直接跌入红档,目前还处在红档的房企们基本都是日子非常艰难的——华夏幸福、泰禾、蓝光,以及已经不怎么拿地的富力

如今的状况下,红橙档显然也已经成为了危机档位,还处在这两档的房企们,不管是民企还是国企都需要拉响警钟了,若是迟迟无法调节好,不仅是未来在负债增速上受阻,更是会让市场逐渐失去信心。

所以,今年上半年降入橙档的绿地也明确表示:

力求一年降一档。

当然,大部分红档房企如今其实已经无暇顾及三道红线了,他们的当务之急是:先活下去。


04 “浓妆重抹”的三道红线,现金短债比之谜

那问题来了,剩下的那些黄绿档的房企,真有那么安全吗?也不尽然。

即便三道红线已经剔除了很多水分,但是依旧不能代表房企们的真实债务安全情况。

他们习惯了粉饰太平,在三道红线指标愈发被看重的当下,尽管还有两年的调节期,但是房企们还是希望能尽快展现出健康的绿色,能在这两年内多争取到一些机会。

于是,各类财技层出不穷。

除了最难调节的那一条红线,净负债率和现金短债比都是房企们秀财技的重灾区。

比如之前在业内燃起了好大一把火的商票、以及明股实债等手段,就是房企调节净负债率的常用手段。

而现金短债比虽然大部分房企都有直接披露,数据也都看着不错,但事实上,真正直接公布监管所要求的的非受限现金短债比的房企却是极少数。

更多的房企为了让数据更好看,都是披露的包含了受限现金的现金短债比。

虽然算非受限现金短债比,大部分的房企这一条线还是达标的,但是也难免出现了一种现象:

有的房企算上受限现金,现金短债比是达标的;但是一旦扣除,就踩了红线。

比如蓝光,就在半年中表示目前只踩了两条红线,现金短债比有1.06。

但是蓝光现在没钱还债是共识,那么所谓的1.06的现金短债比就完全经不起推敲了。

事实上,截至今年上半年,蓝光100.29亿的货币资金中,可自由动用的仅为3.30亿元,短债却还有94.44亿,别说覆盖了,可动用的资金相较于债务完全是杯水车薪。

事实也确实如此,截止2021年9月3日,蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额已合计达186.64亿元。

还有些房企明确表示其现金短债比的计算中是包含了受限现金的,但是具体受限制的现金是多少,却没有在半年报中做具体的披露。

于是,这些房企真实的非受限现金短债比就成了谜,尤其一些明面上刚刚达标的房企,就很难判断其真实的踩线情况,比如某家刚刚由橙转黄的千亿房企。

当然,自去年以来,我们也能明显感知到房企们对于现金流管理的重视,相信经过接下来两年的调节,房企们的披露的现金短债比应该也会更具参考价值。


05 优等生们的财务自律

当然,基本面真正好的房企是不惧任何维度的披露和检验的。

看资产负债率,中海、华润牛气冲天,而看很多房企藏着掖着的非受限现金短债比,同样也有极牛逼的存在。

比如龙湖,堪称现金短债比王者。

龙湖的非受限现金短债比也有足足3.91,是这一条红线中,除了建发以外唯一一个超过3倍的房企,更是远超建发的3.12。

龙湖的财务自律足以让一众央、国企都叹服。

如果算上受限金额,龙湖的现金短债比就更吓人了:足足5.48!

完全一骑绝尘了!

不愧是以民企之姿在过去五年都则一直保持在“三道红线”绿档的强者。

这样的健康水准也只有央、国企们能达到了。比如身为国企的金地,同样是过去五年都在绿档。

对于这些一直都很健康的房企们来说,不仅自身不需要做出太多的变化,在当下的市场下也能从容应对,还更有机会实现逆周期生长。

再加上他们基本都有远低于行业平均水平的融资成本,这意味着即便有40%的权益拿地销售比限制,他们也能在同样的拿地金额中用更便宜的钱拿到更多的地,在未来转化出更多的销售额。

而这些房企的优势只会越来越明显。


结语:

从某种程度上,三道红线加剧了行业的分化,坐实了那句强者恒强,但又这句话加上了一个限定条件:

强者也要保持健康的基本面,才能真正恒强。

虽然当下的三道红线依旧存在有一定的水分,但是未来政策一旦正式实施,很多水分也将不再被容许存在。

还有不到两年的时间,有多少房企会因为撑不住而倒下,又有多少房企能够真正拥有代表健康的绿色?到了房企们真正展现硬实力的时刻了。

(来源:地产人言)

奇谈君

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